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statut de loueur meublé professionnel en EHPAD


L’investissement consiste à acquérir des biens immobiliers destinés à être loués meublés, à usage d’habitation.


Le statut de L.M.P. en ehpad (statut loueur meublé professionnel ehpad) peut, de prime abord, sembler lourd à mettre en place, mais il faut considérer qu’il s’agit d’exercer une réelle activité professionnelle, qui seule permettra l’accès à une fiscalité privilégiée.

Ainsi, il convient de remplir deux conditions :

• inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (entreprise individuelle, SNC ou SARL de famille),
• réaliser plus de 23.000 €uros TTC de loyers annuels (ou retirer de l’activité plus de 50 % du revenu global du foyer fiscal)

L’accès au statut est indépendant du temps que pourrait consacrer l’investisseur à la gestion de la structure. Il s’agit de respecter les deux conditions, même si concrètement, dans la plupart des cas, la gestion de l’investissement immobilier est sous-traité.

Le lecteur aura déjà noté que, pour satisfaire à la condition du montant du loyer à obtenir, l’investissement à réaliser est important (plus de 400.000 €uros, selon la rentabilité des biens). Mais, c’est « le prix à payer » pour accéder à une fiscalité réellement privilégiée, et jamais remise en cause, tous gouvernements confondus!
les résidences seniors, EHPAD et MAPAD se prêtent particulièrement bien au statut de loueur meublé professionnel - LMP.


Les règles applicables sont celles des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
On sort donc du cadre des Revenus Fonciers, pour appliquer, à peu de choses près, une véritable comptabilité d’engagement d’entreprise. Ainsi, on prend en compte les créances acquises et les dépenses engagées ; on prend en charges les dépenses réelles de l’entreprise (dont les frais d’acquisition) ; on procède à un amortissement des investissements.

On est loin des dispositions du régime des Revenus Fonciers, où il n’est possible d’imputer qu’une déduction forfaitaire pour frais au titre des amortissements et frais de gestion (hors dispositions « Robien » et autres).

Le premier attrait fiscal consiste en ce que le déficit fiscal éventuellement généré est déductible du revenu global. Autrement dit, il est possible d’imputer sur ses autres revenus le déficit, d’où, potentiellement, une forte économie d’impôt sur le revenu.

Le lecteur doit également s’imprégner du fait que, s’il y a déficit, il n’y a pas dépréciation de son investissement : ce sont les règles de détermination du résultat qui peuvent aboutir à une perte imputable sur les autres revenus, alors que la même situation, prise en Revenus Fonciers pourrait faire apparaître un bénéfice.

De plus la rentabilité de l'investissement EHPAD est multipliée par l'utilisation du statut lmp ou lmnp.

Une perte fiscale peut s’accompagner de la valorisation de votre patrimoine immobilier, et de la réduction d’impôt sur le revenu.

Le second attrait fiscal du régime L.M.P. réside dans le fait qu’il est possible de revendre les biens immobiliers, sans taxation des plus-values réalisées.

Pour cela, deux conditions sont à respecter :

• Les recettes annuelles ne doivent pas excéder 250.000 €uros TTC
• Exercer l’activité de Loueur en Meublé Professionnel depuis plus de 5 ans

Il s’agit tout simplement des dispositions applicables aux plus-values professionnelles des petites entreprises. Si les conditions ne sont pas respectées, l’investisseur est assujetti au régime de droit commun des plus et moins values professionnelles des Bénéfices Industriels et Commerciaux.

Le lecteur aura noté que l’investissement immobilier est immobilisé en comptabilité, fait l’objet d’un amortissement comptable annuel, donc année après année, la valeur nette comptable se réduit, alors que très souvent, la valeur vénale augmente.

La plus-value est calculée par différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable. Si les conditions d’exonération de la plus-value sont réunies, l’investisseur aura, en sus de cette exonération, pu maximiser les charges en constatant un amortissement.

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Troisième attrait fiscal, s’agissant d’une activité professionnelle, certains investisseurs assujettis à l’I.S.F. peuvent échapper à la taxation sur le patrimoine contenu dans leur structure L.M.P. à condition de respecter cumulativement les trois points suivants :

• Etre inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés en tant que Loueur en Meublé Professionnel,
• Réaliser des recettes annuelles supérieures à 23.000 €uros TTC,
• Que les revenus issus de l’activité L.M.P. représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.

Nous avons volontairement restreint cette présentation au niveau des grands principes, afin de conserver une vision claire des avantages de ces dispositions fiscales.

Un certain nombre d’autres paramètres sont à intégrer, tels que les Régimes sociaux, l’assujettissement éventuel à la TVA, la Taxe Professionnelle, les droits de succession.

Le lecteur se reportera utilement à notre rubrique « Questions / Réponses » pour des informations complémentaires.

Nous estimons que, du fait de l’importance de l’investissement, de la relative complexité de la mise en œuvre d’une telle structure, l’investisseur, pour optimiser sa fiscalité, le développement de son patrimoine, en sécurité par rapport à l’administration, doit faire appel à un professionnel pour l’accompagner dans l’élaboration d’un montage personnalisé.

Cela doit également faire réfléchir l’investisseur à ses objectifs patrimoniaux de moyen et long terme, notamment en matière de succession et de transmission anticipée de patrimoine ; domaines où le statut L.M.P offre également des opportunités intéressantes (SARL de Famille, démembrement du droit de propriété, etc).

Nous estimons par principe, que l’investisseur doit se soucier en premier lieu de la qualité de son investissement immobilier, davantage que la carotte fiscale liée au montage de l’opération.

C’est pourquoi le lecteur, en consultant notre rubrique « Nos Partenaires » aura l’assurance de notre volonté de retenir uniquement des biens immobiliers de qualité, sur des emplacements de premier choix, issus de programmes de promoteurs reconnus, solides, fiables, proposant des investissements rentables et sécurisés fiscalement.

statut de loueur meublé non professionnel en EHPAD

Loueur en Meublé Non Professionnel : un statut facilement accessible. Il permet d'investir en EHPAD avec un ticket d'entrée abaissé à 1 lot de maison de retraite. Mieux en inestissement LMNP résidence senior, l'accès au loueur meublé non professionnel se fait à partir de 80000 €.

* L'investissement locatif doit porter sur un logement meublé.
* Il n'y a pas d'inscription au RCS (Registre du commerce et des sociétés).
* Les revenus locatifs doivent être déclarés dans les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Compatible avec la récupération de la TVA si et seulement si :

* Le logement est situé dans une résidence avec services ou de tourisme classée.
* L'investisseur passe un bail commercial d'au moins neuf ans avec un exploitant offrant les quatre services para hôteliers suivants : Accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison.
* Les loyers perçus sont soumis à la TVA (5,5%).
* La TVA est payée sur les loyers par trimestres civils.

La procédure permettant de récupérer la TVA est déclenchée dès que l'investisseur peut justifier avoir perçu 3 mois de loyer, 3 à 6 mois plus tard, il recevra un chèque des services fiscaux qu'il utilisera pour se faire plaisir, rembourser ses échéances de prêt ou compléter un contrat de capitalisation dans le cadre d'un prêt IN FINE

Et qui permet de se constituer des revenus exonérés d'impôts

Chaque année, au lieu d'être imposé sur la totalité des loyers perçus, l'investisseur pourra déduire de ses revenus locatifs (BIC) :

* Les intérêts d'emprunt.
* Les charges de propriété et copropriété.
* Les amortissements des meubles (répartis sur 5 à 7 ans).
* Les amortissements des murs (répartis généralement sur 20 à 30 ans).

Ces déductions vont annuler ses revenus et donc réduire à 0 € les impôts à payer sur les loyers perçus.

Si le montant total des déductions à effectuer est supérieur aux revenus locatifs (loyers - déductions > 0 F), le différentiel (Déficit BIC) sera reporté dans une limite de 5 ans et utilisé pour effacer d'éventuels bénéfices dans cette période.

En période déficitaire, les amortissements ne peuvent être déduits, ils seront imputés sur les revenus locatifs des années non déficitaires.

C'est un système idéal pour se préparer une retraite complémentaire sans impôts pendant 10 à 15 ans avec un investissement réduit (récupération de la TVA) et la possibilité d'en profiter pendant certaines périodes (vacances).

Cette formule d'investissement trop méconnue est à étudier de plus près, en particulier pour les contribuables ne se trouvant pas dans les tranches d'imposition les plus élevées.
En effet , l'avantage fiscal de la récupération de TVA (19,60%) sur le prix d'acquisition est immédiat (5 à 6 mois voir avançée par le promoteur) cela correspond à une remise de 16,39% sur le prix TTC, alors que l'avantage fiscal apporté par la loi de ROBIEN est étalé dans le temps sur 9 à 15 ans.
Cette trésorerie disponible peut servir à alimenter un contrat d'assurance vie dans le cas d'un financement in fine ou à diminuer l'effort d'épargne pendant la période de financement.
La déduction des amortissements permet de générer des revenus nets d'impôts pendant 8 à 15 ans selon le financement (in fine ou amortissable).

 

 

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