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Tout savoir sur le statut loueur meuble professionnel




Pour Gagner davantage, réussir complètement, investir ou ré-investir, la solution: LMP - France votre sécurité et l'avenir.
Avant le départ, ou avant le retour, tous les expatriés trouveront avantage à appliquer nos conseils financiers de placement et de patrimoine, qu'ils aient une double imposition ou qu'ils bénéficient des conventions internationales. Partir vivre et travailler à l'étranger, préparer sa retraite en France, prévoir une couverture sociale gratuite, et aussi profiter d'un bail avec séjour gratuit pour vos voyages et vacances en France.
Le guide de la mobilité internationale et de la relocation france et étranger commence par une prévoyance patrimoniale avisée, avec forte constitution patrimoniale entièrement défiscalisée.
Portail de l'expatriation : la première des informations pour s'expatrier en Europe et dans tous les autres pays, c'est de profiter des conditions exceptionnelles réservées aux investisseurs en LMP (location meublée professionnelle).

Gestion de Patrimoine et défiscalisation:
Que le départ soit volontaire ou qu'il s'agisse d'une mutation, les premières préoccupations sont celles du salaire, du logement, de la scolarisation des enfants et de l'adaptation au pays choisi.
Quand la situation est installée, l'expatrié doit faire face à la la gestion de son patrimoine et il n'en a plus la même possibilité, ou bien il est déjà trop tard pour prendre les meilleures options.
De plus, il ne sait pas toujours si la durée initiale de son expatriation ne va pas évoluer vers du long terme. Tous les expatriés qui ont maîtrisé la gestion de leur patrimoine et la prévoyance de leur droits sociaux ont largement augmenté le bénéfice de leur initiative professionnelle.
Si le succès est au rendez-vous de l'expatriation comme c'est très souvent le cas, des disponibilités supplémentaires devront être gérées et placés de façon judicieuse. les réductions d'impôts LMP accordées pour les résidents sont également valables pour ceux qui deviennent non-résidents, et ce n'est pas le cas de toutes les réductions d'impôts !

L'Expatrié LMP :

Echapper à l'ISF :

Les biens du loueur en meublé professionnel sont exonérés d'ISF si les revenus générés au loueur sont supérieurs aux revenus professionnels de son foyer fiscal.
soit un loueur en meublé professionnel ayant vendu son entreprise qui investit au comptant pour 2 000 000 € lui procurant 120 000 € de loyers dont 30 000 € de résultat fiscal après imputation des amortissements et des autres charges.
Si il cesse toute activité professionnelle, ces 2 000 000 € sortiront de l'assiette de calcul de l'ISF.

Anticiper son départ en retraite :
Le loueur en meublé professionnel peut utiliser son statut social de loueur en meublé professionnel pour cesser toute activité professionnelle effective tout en continuant à valider pour un coût minimum ses trimestres de cotisation retraite et cumuler ainsi les droits nécessaires à une reversion à taux plein.
Revente :
Le statut de loueur en meublé professionnel s'appliquant indifféremment sur des biens neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles à tout moment d'être revendu à un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau les ré-amortir et bénéficier de l'intégralité des avantages du statut en faisant un support immobilier à la revente facilitée.
T V A :
Pour les logements loués par bail commercial à un exploitant d'une Résidence de Tourisme Classée ou d'une résidence para-hôtelière répondant aux conditions d'assujettissement des loyers à la TVA définies par l'article 261-D-4, l'application de la TVA à 5.5 % sur les loyers permet au propriétaire de récupérer l'intégralité de la TVA ayant frappé son acquisition (mobilier, immobilier, frais d'acquisition..).

Economiser des impôts :

Les éventuels déficits du loueur en meublé professionnel sont imputables à son revenu global permettant une importante économie d'impôt.
A noter : les frais d'acquisition générant la quasi totalité des déficits (honoraires, droits d'enregistrements et de timbres, frais de montage, commissions…) suivent le régime comptable des frais d'établissement. Ils peuvent être au choix imputés totalement la première année ou étalés sur une période maximale de cinq ans selon un plan d'amortissement linéaire. Il est donc possible d'ajuster le montant du déficit imputable au revenu global du loueur.
Défiscaliser ses loyers :

Les biens mobiliers et immobiliers du loueur font l'objet d'un amortissement comptable tous les ans :
Ces amortissements ne sont comptabilisés fiscalement en charge que si le résultat d'exploitation est positif et à hauteur de celui-ci, ils ne peuvent donc contribuer à créer ou augmenter un déficit. Les amortissements alors différés le sont sans aucune limitation de durée et vont être utilisés dès que des résultats apparaîtront permettant de les neutraliser fiscalement


LMP, placement, rentabilité et sécurité
Location meublée peut être LMP ou LMNP, c'est à dire professionnelle ou non professionnelle. Ce dispositif créé une rente très sûre sans impots à payer sur les loyers encaissés. On peu pratiquer le LMP soit avec un investissement dans une MAPAD soit dans une résidence de tourisme. La location meublée LMP et LMNP génère une rente sûre grâce au bail locatif, et sans impots du fait des amortissements.

Le LMP est le premier des dispositifs pour se constituer une forte rente et conforter ainsi sa retraite, sans impots, en toute sécurité et sans efforts. La garantie des loyers est assurée par un bail commercial. Investir en immobilier de loisirs, sur golf, résidences de tourisme, ou bien encore en EHPAD (résidences médicalisées), tout cela est possible sous statut LMP. A tel point que le LMP - EHPAD, sont presque devenus indissociables quant on parle de défiscalisation dans l' immobilier ou d'échapper à l' ISF. Nos programmes sont étudiés pour defiscaliser sur placement immobilier, et cet investissement est précisément de la location meublée professionnelle, avec récupération de la TVA si le logement est neuf. De la fiscalité de l'acquéreur dépend la qualité du conseil et des recettes à tirer du bail. C'est pourquoi il convient d' investir dans un investissement locatif si le gestionnaire a bien le statut pour de l' immobilier neuf. C'est le statut de la réduction impot, du conseil et de l' optimisation fiscale quand la gestion de patrimoine a une bonne documentation et celui des amrtissements. Au choix on se dirigera vers la montagne (alpes, Pyrénées), la mer, ou bien le tourisme vert.

- Le Loueur en Meublé Professionnel - LMP
Extraits :
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel est le dernier statut "d’investissement professionnel" depuis la suppression, par la loi de finances pour 1996, des avantages fiscaux du dispositif communément appelés "BIC hôtelier". La principale conséquence financière est que le régime LMP ne permet pas de créer un déficit imputable sur le revenu global constitué par l’amortissement du bien acquis.


les programmes LMP existants
1 - CONDITIONS A RESPECTER PAR L'ACQUEREUR PERSONNE PHYSIQUE - LMP
Le propriétaire doit être inscrit au R.C.S.

Le propriétaire (ou son foyer fiscal) doit réaliser plus de 23 000 € de recettes brutes TTC en provenance de cette activité ou les revenus de la location doivent représenter plus de 50% des revenus nets catégoriels. Ce montant est calculé au prorata du nombre de jours écoulés depuis le début d’activité. Autrement dit, si le statut est acquis au 31 décembre de l’année 2003, sur cette année, le montant de loyers acquis doit être supérieur à 64 € . (23 000 / 365).

Il est important de souligner que, dans ce cadre, on se situe en créances acquises et dettes certaines.

Autrement dit, même si le propriétaire n’a pas perçu le loyer contractuellement prévu dans le bail le liant à son locataire, les loyers impayés constituent une créance sur le locataire qui entre en ligne de compte dans le montant des recettes brutes à respecter.

Le propriétaire doit se conformer à toutes les obligations comptables, commerciales et fiscales relatives à l'exercice d'une activité professionnelle (tenue de livres comptables, inscription auprès des caisses sociales, fournir un bilan, ...).

Donner des immeubles en location meublée à usage d'habitation .


les programmes LMP existants
2 - AVANTAGES FISCAUX - LMP
Comptabilisation des charges et recettes selon un mode professionnel (Amortissement possible, plus-value...).
Déductibilité totale des déficits "BIC" sur le revenu global (sauf ce qui est dit ci-après).

Si l'amortissement est possible, il ne peut créer ou augmenter un déficit, c'est-à-dire qu'il ne peut servir qu'à "ramener" les loyers bruts à zéro.

Par contre, tous les amortissements qui ne peuvent être pris en compte sur une année sont reportables sans limitation de temps sur les bénéfices futurs.

Les loyers provenant de la location meublée professionnelle ne sont pas automatiquement soumis à la T.V.A. De ce fait, l'acquéreur ne peut récupérer la T.V.A. supportée sur l'achat de biens immobiliers neufs, que sous certaines conditions.

Pour que les loyers soient soumis à la T.V.A., il faut qu'en plus de la fourniture d'un contrat de location meublée, le propriétaire doit fournir, trois prestations parmi les quatre suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage des locaux, le linge et puisse recevoir la clientèle.

Le propriétaire bénéficie des dispositions de l'article 151 septies du Code Général des Impôts. A savoir, une exonération générale des plus-values professionnelles s'il exerce son activité depuis plus de cinq ans et s'il dispose de recettes inférieures au double des limites du forfait (250 000 € actuellement).

Ndlr : Bien que la location meublée puisse être considérée comme une activité professionnelle au sens de l’impôt sur le revenu, les biens nécessaires à cette activité ne sont pas automatiquement exonérés de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune.



les programmes LMP existants
3 - OBLIGATIONS DECLARATIVES - LMP
Les obligations comptables dépendent du régime d'imposition choisi (réel simplifié, réel normal)
Pour les personnes soumises au régime fiscal du réel simplifié, un loueur en meublé professionnel doit, notamment :

- enregistrer ses créances et dettes ;
- effectuer une évaluation simplifiée des stocks et productions en cours ;
- déposer un bilan et un compte de résultat simplifiés ;
- justifier ses déclarations (produire des factures, baux ...).



les programmes LMP existants
4 - CAS DE REPRISE DES AVANTAGES FISCAUX - LMP
- Recettes brutes inférieures ou égales au plafond exigé de 23 000 € . TTC (entraîne l'impossibilité d'imputer les déficits B.I.C. sur le revenu global).

- Fausses déclarations diverses (entraîne un simple redressement sur les erreurs ou omissions).

Ndlr : L’absence d’inscription au registre du commerce n’est pas une cause de redressement si le loueur a effectué les démarches pour s’inscrire mais que le greffe a refusé l’inscription. En effet, certains greffes estiment, qu’au regard du droit commercial, cette activité n’est pas professionnelle. Le refus du greffe doit faire l’objet d'une décision officielle.

Introduction

Synthétiquement le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), c'est la faculté pour l'épargnant disposant de gros revenus autres que fonciers d'imputer les déficits générés par cet investissement de leur revenu global.
On est donc en présence d'un mécanisme de défiscalisation qui repose sur l'adoption, plus ou moins réelle, d'une activité professionnelle, afin de soumettre la perception des revenus et surtout l'accumulation des pertes liées à la constitution d'un patrimoine, au régime des Bic.

Il existe, en fait, plusieurs catégories de loueurs en meublé, et cette multiplication nuit à la compréhension des avantages de cette activité.

Ces quatre catégories sont les suivantes : Le loueur non professionnel

C'est celui qui loue ou sous-loue une ou plusieurs pièces de sa résidence principale, moyennant un prix raisonnable à des locataires y résidant à titre principal (étudiants y compris). Ce loueur est exonéré de toute imposition : ni impôt sur le revenu, ni TVA, ni taxe professionnelle. Bien entendu, n'étant pas imposé, il ne peut déduire le moindre déficit de ses autres revenus.

UN INVESTISSEMENT ADAPTE À LA RETRAITE

Une des préoccupations majeures des Français a trait à la retraite, et plus précisément au montant de la retraite qui sera servi dans une période, guère éloignée, où un actif devra financer les pensions de deux retraités.

Le souci sera alors, dans un pays qui a choisi de privilégier un sys¬tème de retraite reposant sur le principe de la répartition, et donc sur la solidarité entre les générations, de savoir comment assurer à une armada de retraités le service d'une pension décente d'autant que celle-ci sera versée pendant une longue durée, compte tenu de l'al¬longement de la vie constaté en France, comme dans tous les pays occidentaux.

Devant cette perspective quelque peu inquiétante, il est légitime d'envisager, par mesure de prudence, la constitution d'un patrimoi¬ne immobilier permettant de disposer, le moment venu, de res¬sources complémentaires destinées à assurer la sécurité financière de nos vieux jours.

Si, de surcroît, la constitution de ce patrimoine s'effectue dans un environnement fiscal privilégié, permettant l'acquisition de biens immobiliers en franchise d'impôt sur le revenu, cette démarche de prévoyance paraît salutaire et mérite que l'on examine de près l'univers de la location meublée professionnelle, afin de réaliser l'opération LMP dans les meilleures conditions.


LA FOURNITURE DIRECTE DES SERVICES EXCLUT DU STATUT LMP

L'activité de location meublée demeurant la seule voie de l'optimisation fiscale, il est facile de comprendre pourquoi l'Administration tente désor¬mais d'en restreindre l'accès, en éloignant de son champ toutes les acti¬vités para-hôtelières.
L'Administration fiscale a ainsi profondément modifié la définition de l'activité de loueur en meublé, à la suite des changements législatifs appor¬tés par l'article 72 de la loi de Finances pour 1996.

Elle a précisé, dans une instruction du 1 er août 1996 (4A-7-96) :
« Il est rappelé que les loueurs en meublé s'entendent des personnes qui louent, directement ou indirectement, des locaux d'habitation meublés ou destinés à être meublés. Par location, il convient d'entendre l'ensemble des conventions ayant pour objet de conférer à un tiers la jouissance des locaux meublés, moyennant rémunération, pour une certaine durée, déterminée ou non. Ne sont, en revanche, pas concernées les conventions d'hébergement qui, en raison des services fournis ou proposés, dépassent la simple jouissance du bien ».

Ainsi, désormais, les services fiscaux ne retiennent-ils plus la qualification de location meublée, lorsque la prestation d'hébergement est assor¬tie de l'offre ou de la fourniture de services para-hôteliers, tels que l'accueil, la fourniture de linge de maison, le nettoyage des locaux ou le service du petit déjeuner.

Il importe donc, désormais, lorsque la qualification de location meublée est revendiquée dans une résidence avec services para-hôteliers, d'écarter systématiquement la gestion par mandat au profit de la gestion par bail commercial ; en effet, dans ce dernier cas, les services para-hôteliers ne sont pas offerts ou fournis par le propriétaire bailleur, mais par la société de gestion, titulaire du bail commercial, qui sous-loue les locaux pris à bail et offre directement les services aux occupants de la résidence, que ces der¬niers soient des étudiants ou des personnes âgées dépendantes, par exemple.

Il convient, également de veiller à ce que les clauses du bail n'associent ni directement, ni indirectement, le propriétaire bailleur à la fourniture des services para-hôteliers, à la gestion, ou aux résultats de la société d'exploitation.

Le LMP relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux Les règles applicables pour la détermination du revenu imposable sont celles qui régissent les bénéfices industriels et commerciaux.

Il s'agit d'une comptabilité d'engagement prenant en compte les créances acquises et les dépenses engagées, sans qu'il soit tenu compte, à l'inverse des règles applicables aux revenus fonciers des paiements effectués ou des encaissements de loyers.

Le loueur en meublé bénéficie ainsi de la possibilité d'opérer la déduction de ses charges d'exploitation de façon beaucoup plus favorable que le simple titulaire de revenus fonciers. Ce dernier doit en effet se contenter de cumuler certaines d'entre elles avec la déduction forfaitaire de 14 % du montant des loyers encaissés qui lui est accordée au titre des amortissements et des frais de gestion.

UNE DÉFISCALISATION SUR MESURE

Le statut de loueur « professionnel » permet de bénéficier d'une défiscalisation sur mesure lorsque l'activité de location meublée professionnelle se solde par un déficit fiscal. Le loueur peut imputer celui-ci sur son revenu imposable ; le montant de l'impôt sur le revenu à acquitter au percepteur s'en trouve diminué de façon très significative.

L'incidence de cette technique d'optimisation fiscale s'avère d'autant plus intéressante que la tranche d'imposition de l'investisseur est élevée. Par exemple, un loueur en meublé professionnel marié, avec deux enfants, imposé selon une tranche moyenne TMI de 40%, qui enregistre un déficit fis-cal de 33 390 euros, verra son imposition réduite de 13 475 euros, hors inci¬dence CSG/CRDS.
La mise au point d'un programme d'investissement reposant sur l'adoption du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) doit être étudiée avec soin, avec le concours d'un professionnel.

Déduction des frais d’acquisition du statut LMP

La loi de Finances rectificative pour 2004 a introduit l'application de nouvelles règles comptables à compter du ler janvier 2005 en ce qui concerne le traitement des frais d’acquisition.

Les frais d'acquisition d'immobilisation pouvaient en effet, jusqu'au 31 décembre 2004, soit être passés directement en charges, soit faire l'ob¬jet d'une déduction échelonnée sur une période comprise entre deux et cinq ans, sous forme d'amortissements, à l'instar de la déduction des « frais d'établissement ».

Il s'agit, plus précisément, des frais et dépenses suivants :
– honoraires de notaire,
– droits de mutation,
– commissions d'intermédiaire,
– frais d'acte.

L'administration fiscale reconnaissait pleinement ce mode opératoire, applicable aux « frais d'acquisition d'immobilisation », sous réserve que ceux-ci ne soient pas représentatifs d'une valeur vénale.


UNE MODIFICATION DU TRAITEMENT COMPTABLE

Ces frais étaient, jusqu'alors, traités au plan comptable en « charges à répartir », ce qui facilitait le traitement fiscal de la difficulté rencontrée
en cas d'acquisition en l'état futur d'achèvement, puisque des dépenses étaient exposées avant la date de livraison des locaux, et donc avant la per¬ception des premiers loyers.

Malheureusement, l'article 42,1,E de la loi de finances rectificative pour 2004 a supprimé cette possibilité.

Les droits de mutation, honoraires, commissions et frais d'acte peuvent désormais :

- Soit être traités en charges d'exploitation,
- Soit faire partie du coût d'entrée de l'immobilisation concernée.

Ainsi, si l'option pour la comptabilisation de ces frais à l'actif est rete¬nue (décision de gestion), ils seront directement intégrés dans le coût d'entrée de l'immobilisation, et non plus dans un compte de « charges à répartir ».

L'option devrait être souscrite avec la déclaration des résultats du pre¬mier exercice ouvert à compter du ler janvier 2005. L'article 237 septies nouveau est rédigé en ces termes :

« Le montant des charges à répartir, à l'exception des droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d'actes, transférés dans un compte d 'immobilisation au titre des exercices ouverts à compter du 1er janvier 2004, ne peut être amorti ou déprécié. »

Ce nouveau mode opératoire présente, à l'évidence, un aspect négatif en ce qui concerne le traitement spécifique des difficultés rencontrées à l'oc¬casion de l'acquisition des biens immobiliers en l'état futur d'achève¬ment par les investisseurs qui entendent se prévaloir du statut de loueur en meublé professionnel défini à l'article 151 septies du Code Général des Impôts.


Passage progressif du LMNP au LMP

Il peut être tentant d'accéder progressivement au statut de loueur « professionnel » en faisant l'acquisition successive sur plusieurs années, de locaux affectés à la location meublée, jusqu'à obtention du seuil de recettes annuelles de 23 000 euros.
Cette stratégie comporte malheureusement des effets pervers puisque les pertes fiscales subies au titre des premières années d'exploitation constitueront des déficits non professionnels qui ne pourront pas être déduits du revenu global, mais seulement imputés sur des bénéfices de même nature réalisés au cours de l'année, ou pendant les six années qui suivent.
À partir du moment où le seuil de recettes de 23 000 euros sera fran¬chi, le loueur en meublé devenu professionnel perdra ainsi toute possibilité d'imputation de ses déficits antérieurs, sauf s'il est titulaire d'autres revenus non professionnels le lui permettant.

Acquisition en l’état futur d’achévement - VEFA

L'acquisition en l'état futur d'achèvement constitue l'un des points les plus délicats que rencontre tout candidat au statut de loueur en meublé professionnel.

En effet, pendant la période de construction des locaux, l'acquéreur n'enregistre aucune recette de location meublée, ce qui signifie qu'il ne satisfait pas à l'une des conditions requises par la Loi pour être qua¬lifié de loueur en meublé professionnel, soit l'obtention d'un montant de recettes annuelles supérieur à 23000 €.

Il existe donc un risque sérieux de perdre définitivement l'imputation des frais et charges liés à l'acquisition des biens et à la création de l'ac¬tivité. Une réponse individuelle de la Direction de la Législation Fiscale, en date du 26 septembre 2002 précise, en effet : «Les conditions pré-vues à l'article 151 septies ... sont cumulatives et doivent être remplies au titre de chaque année ; en particulier, le seuil de 23 000,00 € ,qui fait l'objet d'un ajustement prorata temporis l'année de commencement de l'activité, doit être apprécié dès la première année de l'ex¬ploitation, dont le point de départ est la date de création de l'entreprise individuelle. Le fait que l'immeuble soit acquis en l'état futur d'achèvement ne saurait faire obstacle à ce principe et avoir pour effet de retarder l'appréciation des conditions d'accès à la qualité de loueur en meublé professionnel, à la date de mise en location effective de la résidence. »

L'instruction administrative du ter août 1996 (4 A-7-96) visant les règles d'imputation d'un déficit industriel et commercial apporte une précision intéressante : « La date de création d'activité s'entend de celle du démarrage effectif d'activité. L'activité sera donc créée non seulement lorsque l'entreprise nouvelle aura disposé des immobilisations néces¬saires à l'exercice de cette activité mais, également, aura réalisé les premières opérations commerciales (vente, prestation de services) ».

Suppression des amortissements réputés différés ARD

La Loi de Finances pour 2004 a supprimé le dispositif d'amortissement réputé différé en période déficitaire (A.R.D.) qui permettait de faire échec aux règles de prescription des déficits fiscaux.
De nombreux opérateurs, et quelques praticiens, en ont tiré la conséquence que le dispositif de réintégration des amortissements pratiqué en applica¬tion de l'article 39 C du Code Général des Impôts était également supprimé. Il s'agit d'une erreur d'analyse car la réintégration de l'amortissement des biens donnés en location ne correspond nullement à la pratique des amor¬tissements réputés différés en période déficitaire. Il ne s'agit pas, en effet, d'une décision de gestion, mais d'une obligation légale de réintégration.
Il existe une réelle similitude entre les deux mécanismes, les réintégrations pratiquées au titre des biens donnés en location sont de nature différente ; elles sont reportées d'exercice en exercice, jusqu'à ce que la déduction puisse s'opérer sur la différence formée par l'excédent des produits de location sur les charges de location, à l'exception des dotations aux amortissements.
Les A.R.D. sont en sursis d'imposition, alors que les dotations aux amor¬tissements des biens donnés en location sont en sursis de déduction. Sauf modification à intervenir dans le cadre d'une prochaine Loi de Finances, il convient de poursuivre la réintégration opérée sur le fondement de l'ar¬ticle 39 C du Code Général des Impôts, puisque ces dispositions n'ont pas été modifiées par le Législateur.
- Inscrivez les locaux à l'actif professionnel : vous pourrez les amor¬tir, déduire la taxe foncière et les intérêts d'emprunts.
- Isolez le terrain dans la comptabilité : il n'est pas amortissable.
- Adoptez le statut de loueur « professionnel » : vous pourrez déduire les déficits de votre revenu imposable.
- Attendez cinq ans avant de revendre les biens loués : vous serez exonéré de plus-value si vous êtes loueur « professionnel » et que le montant de vos recettes annuelles ne dépasse pas 250 000 euros TTC.
- Si vous détenez des biens dans une résidence avec services, louez-les par bail commercial à un exploitant qui assurera seul la fourniture des services hôteliers.

La réintégration fiscale des amortissements :

La location meublée est soumise aux règles de réintégration visant l'amor¬tissement des biens donnés en location.


UNE RESTRICTION FISCALE À LA DÉDUCTION DES AMORTISSEMENTS

Afin d'éviter que la déduction des amortissements des biens donnés en location ne crée un déficit fiscal trop favorable au contribuable, la loi a prévu que ces derniers feraient l'objet d'une limitation particulière (article 39 C du Code Général des Impôts).

Lorsque les personnes physiques louent un bien amortissable, elles ne peuvent déduire les amortissements que dans les conditions suivantes :

Amortissements déductibles :
Loyer – Charges relatives au bien loué.

Amortissements reportables :
Amortissements totaux – Amortissements déductibles.

Cette règle limite la déduction des amortissements à un plafond égal à la différence entre le loyer et les autres charges relatives au bien loué.

La perte fiscale susceptible d'être constatée par le loueur « professionnel » ne peut donc, en aucun cas, résulter des amortissements, que ceux-ci concernent les locaux, les agencements ou le mobilier.

Elle n'interdit pas la déduction des amortissements mais empêche ceux-ci de constituer un déficit imputable sur le revenu global.
Selon l'Administration, les charges à prendre en compte sont constituées, en matière d'immeuble, non seulement des dépenses de gestion, d'entretien, de réparation, d'assurance et de gérance, mais également des frais financiers.
À l'inverse, ne doivent pas être prises en compte les dépenses de répara¬tion relatives au gros oeuvre, à la réparation de la toiture ou au ravalement.
La taxe professionnelle ne doit pas davantage être prise en compte car il s'agit, selon le Conseil d'État, d'une contribution liée à l'activité profes¬sionnelle et non à la location des biens.
Les amortissements non déduits seront mis en réserve jusqu'à ce que l'activité redevienne bénéficiaire.
Ils pourront alors être déduits de ces futurs bénéfices et neutraliser ceux-ci jusqu'à apurement complet, constituant ainsi un stock d'amortisse¬ments fiscaux reportable sans limitation de durée.
Cette phase de neutralisation permet au loueur en meublé de bénéficier ultérieurement d'une période de recettes non fiscalisée.

L’assujettissement ou l’exonération d’ISF

L'ASSUJETTISSEMENT À L'IMPÔT DE SOLIDARITÉ SUR LA FORTUNE (ISF)

Les biens immobiliers affectés à la location meublée constituent un élément du patrimoine passibles, à ce titre, de l'impôt de solidarité sur la fortune, dès lors que le seuil légal de taxation est atteint. Celui-ci, qui était fixé à 732 000 € en 2005, devrait passer à 750 000 € pour 2006, selon le projet de loi de finances.
Jusqu'en 1998, les loueurs en meublé professionnels bénéficiaient le plus souvent de l'exonération attachée à la détention de biens professionnels.
L'article 14 de la loi de Finances pour 1999 a rendu plus difficile l'exonération des biens loués en meublé, en restreignant les conditions d'ac¬cès à la qualification des biens professionnels exonérés. Sont désormais considérés comme des biens professionnels, au titre de l'impôt de solidarité sur la fortune, les locaux d'habitation qui sont loués meublés par des personnes qui remplissent, cumulativement, les trois conditions suivantes (Article 885 R du Code Général des Impôts) :
- immatriculation au registre du commerce et des sociétés, en qualité de loueur « professionnel »,
- réalisation d'un chiffre de recettes annuelles supérieur à 23 000 euros,
- obtention par les revenus tirés de l'activité de ressources représen¬tant plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal.
NB : Cette dernière condition, qui n'est qu'alternative pour l'appré¬ciation du statut de loueur en meublé professionnel, au regard de la faculté d'imputation des déficits industriels et commerciaux, devient cumulative pour l'appréciation de l'ISF.
Pour l'appréciation du seuil de 50 %, les revenus professionnels du foyer fiscal correspondent à l'ensemble des revenus d'activités, tels que:
- traitements et salaires,
- bénéfices industriels et commerciaux,
- bénéfices non commerciaux,
- revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du Code Général des Impôts.
En revanche, ne sont pas pris en considération les revenus provenant de la simple gestion du patrimoine (revenus fonciers, revenus mobiliers, etc.).
Le question des pensions de retraite n'est pas expressément visée par la doctrine administrative, ce qui laisse subsister une imprécision. Toutefois, les praticiens considèrent, le plus souvent, que les pensions de retraite ne constituent pas des revenus d'activités et qu'il n'y a donc pas lieu de les prendre en compte pour la détermination du seuil de 50 % visé à l'ar¬ticle 885 R du Code Général des Impôts.
Cette position semble également être celle de l'administration qui, dans une réponse individuelle, a précisé :
« Pour l'appréciation de la condition tenant au caractère principal de 1 'ac¬tivité, et lorsqu 'il y a lieu de faire application du critère du revenu prépon¬dérant, il est fait abstraction des revenus de capitaux mobiliers, plus-values des particuliers, ou qui se rattachent à une activité professionnelle antérieure (pension de retraite). »
Il n'est donc plus possible de se prévaloir de la qualification profession¬nelle des biens loués pendant la période initiale de constitution de déficits fiscaux puisque, par définition, l'activité n'est pas bénéficiaire.
Toutefois, pendant cette période, le passif demeure le plus souvent impor¬tant, en raison de la subsistance d'un emprunt qui neutralise, à concurrence du capital restant dû, la valeur patrimoniale des biens figurant à l'actif.
Lorsque le financement des locaux a été assuré par la mise en place d'un crédit in fine, la neutralisation et le montant du passif demeurent inchan¬gés jusqu'à la date de remboursement du capital emprunté, qui intervient en une fois, à l'expiration du prêt.
Par suite, sauf en cas d'augmentation significative de la valeur des immeubles figurant à l'actif, leur incidence sur l'ISF est faible, voire insignifiante ou nulle.

Déduction des frais de commercialisation

L'Administration remet également parfois en cause la déduction des sommes versées à titre de frais de commercialisation.

C'est ainsi qu'elle considère en particulier que lorsque lesdits frais sont acquittés directement auprès de la société de promotion immobilière, ils correspondent, en réalité, à une composante du prix d'acquisition du bien et ne sont pas susceptibles, en conséquence, de faire l'objet d'une déduc¬tion en charges.

Ces redressements qui donnent lieu à plusieurs contentieux ont néan¬moins pu être utilement contestés dans un certain nombre de cas.

Le financement toutes taxes comprises - TTC

Un certain nombre d'opérations font l'objet d'un financement calculé sur le prix toutes taxes comprises de l'investissement, alors que le loueur,assujetti à la TVA, obtient de la Recette des Impôts le remboursement de la taxe ayant grevé son investissement.

Se pose alors la question de la déduction de la TVA puisque le passif ne trouve plus de contrepartie équivalente à l'actif, ce qui correspond à une situation de surfinancement.

Cette occurrence se rencontre en particulier lorsque le financement de l'opération a été mis en place sous forme d'un crédit in fine, la TVA rem¬boursée étant alors affectée à la souscription d'un contrat de capitalisa¬tion destiné à assurer partiellement le remboursement de l'emprunt.

La déduction de la quote-part des intérêts d'emprunt relative à la TVA est alors sujette à caution, sauf si le contrat de capitalisation est inscrit à l'ac¬tif du bilan.
La situation est plus grave si l'investissement a été réalisé par une société dont l'associé ou les associés s'approprient, à titre personnel, le rembour¬sement de la TVA pour souscrire, à leur nom, le contrat de capitalisation.

Le risque fiscal est alors doublé d'un risque pénal, celui de l'abus de biens sociaux.
Dans l'hypothèse où le financement a été constitué toutes taxes com¬prises, la prudence commande, soit d'affecter la TVA restituée au remboursement de l’emprunt, soit d’opérer la réintégration fiscale de la quote-part des intérêts correspondant au financement de la TVA.

Le LMP en SARL de famille

La création d'une SARL de famille pour développer l'activité de loueur en meublé permet d'optimiser, de façon significative, les aspects fiscaux et patrimoniaux de l'opération.

À l'avantage fiscal attaché à l'adoption du statut en loueur «profession¬nel» s'ajoute l'intérêt de localiser l'activité dans une structure patrimo¬niale qui constitue un outil de prévoyance, doublé d'une structure de transmission au profit des enfants.


Le développement de l'activité de loueur en meublé se traduit par la constitution d'un patrimoine immobilier généralement assez important. Or, la fiscalité du patrimoine frappe tout particulièrement les biens immo¬biliers en raison de leur caractère visible et statique.

Au-delà de l'abattement de 50 000 euros dont bénéficient les enfants (depuis le ler janvier 1992), les droits de succession sont progressifs par tranche de 5 %, et atteignent le taux maximum de 40%.

Dans ces conditions, il est facile d'imaginer le coût de la transmission d'un patrimoine qui s'est enrichi d'un certain nombre d'appartements destinés à la location meublée professionnelle, sachant que pour bénéfi¬cier d'un loyer annuel supérieur à 23000 euros, le montant de l'inves-
tissement immobilier à réaliser est, le plus souvent, supérieur à 400000 euros.
Certes, il existe une possibilité de fractionnement du paiement des droits, mais le fait de différer, puis d'échelonner le paiement au fisc ne permet pas pour autant de réduire le montant de l'impôt, ni le sentiment de confiscation qui en résulte souvent.

La SARL de famille apporte une réponse parfois très satisfaisante à cette difficulté.
La loi a, en effet, prévu la possibilité de créer, entre parents, une société à responsabilité dite de famille qui bénéficie, sur option, du régime de la translucidité fiscale.
Ce statut fiscal permet d'échapper à l'impôt sur les sociétés qui est le lot commun de toutes les sociétés de capitaux.
Les résultats fiscaux, bénéficiaires ou déficitaires, sont affectés à chaque associé, pour chaque exercice, au prorata de ses droits sociaux, selon les dispositions statutaires.
La SARL de famille ne peut être constituée qu'entre personnes de la même famille, parents, enfants, frères, soeurs et conjoints.

Le statut fiscal dont elle bénéficie est cependant lié à la réalisation d'une activité relevant des bénéfices industriels et commerciaux, telle que la location meublée par exemple.
Sur un plan juridique, il s'agit d'une SARL de type classique, compor¬tant au moins deux associés, un capital de 7 622,45 euros minimum, et qui fonctionne de la même façon que toutes les sociétés à responsabilité limitée.

Une transmission successorale facilitée

La vocation principale de la SARL de famille est de permettre la transmission du patrimoine familial dans les conditions les plus avantageuses.

Il suffit en effet d'associer les enfants au capital de la SARL pour que ceux-ci deviennent propriétaires du patrimoine de la société au prorata des parts qu'ils détiennent.

Il est important de prévoir cette participation au capital dès le départ, car lorsque les emprunts sont remboursés, elle s'avère d'une mise en oeuvre plus coûteuse et donc plus délicate.

Le schéma le plus souvent retenu consiste à faire souscrire les enfants, même mineurs, au capital de la SARL, dans des proportions adaptées à leur capacité financière, afin qu'ils puissent bénéficier progressivement de l'enrichissement patrimonial de la société, avec le temps et au fur et à mesure que les emprunts initialement souscrits seront remboursés.


Valider les droits à la retraite et bénéficier d’un régime social

Le gérant de la SARL est en effet considéré comme exerçant une activité professionnelle par les organismes sociaux, et notamment les caisses de retraite ; il cotise de ce fait, dans des conditions qui ont été examinées, à une caisse de retraite.
Il est cependant rappelé que pour un certain nombre de Caisses et plus par¬ticulièrement l'URSSAF, l'assujettissement aux cotisations sociales est subordonné à la qualité de gérant associé.

Lorsque les résultats de la société le lui permettront financièrement (géné¬ralement à l'issue de la phase de remboursement des emprunts) rien n'in¬terdit au gérant d'arrêter ses autres activités et de se consacrer, sur un plan professionnel, au seul exercice de ses fonctions de gérant de la SARL de famille.

Comme celles-ci ne sont, le plus souvent, guère prenantes, il bénéficiera en fait d'un statut social réel de quasi-retraité, bien que demeurant offi¬ciellement en activité.

Un tel choix implique, bien évidemment, que soit calculée l'évolution de ses droits à la retraite à la lumières des années de cotisations anté¬rieures, du niveau des cotisations versées en qualité de gérant, et enfin de l'assiette des cotisations.


Démembrement des parts sociales de la SARL de famille

Une formule astucieuse permet de tirer la quintessence patrimoniale de la SARL de famille : le démembrement de propriété des parts sociales.

Il s'agit alors « d'éclater » la propriété des parts de la société en deux :
– l'usufruit aux parents,
– la nue-propriété aux enfants.

Les parents usufruitiers conservent la jouissance des bénéfices de la société en vue d'obtenir, à l'heure de la retraite, un complément de revenu fort appréciable.

Dans la phase initiale de constitution du patrimoine où la société enre¬gistre, le plus souvent, un déficit fiscal en raison de la charge financière de l'emprunt, ils peuvent, sous certaines conditions, bénéficier de la faculté d'imputer la perte fiscale correspondant aux parts dont ils se sont réservés l'usufruit.

L'article 78 de la loi portant DDOEF du 2 juillet 1998 a affirmé le prin¬cipe selon lequel l'usufruitier de parts sociales des sociétés translucides, telles que les SARL de famille, était imposable sur les bénéfices sociaux lui revenant à ce titre.

En toute logique, l'imputation des déficits devrait subir le même sort et être affectée, au plan fiscal, à l'usufruitier avec faculté pour ce dernier d'imputer la quote-part des déficits correspondant aux parts sociales qu'il détient en usufruit sur son revenu imposable, s'il satisfait, par ailleurs, aux conditions requises par la loi pour être qualifié de loueur « profes¬sionnel ».

Or, contre toute attente, la doctrine administrative considère que, seul, le nu-propriétaire, en sa qualité d'associé, est autorisé à prendre en compte les déficits fiscaux réalisés par la société (BOI 7 A-4-99).

L'instruction administrative du 8 novembre 1999 indique :

« La prise en compte des déficits fiscaux réalisés par la société revient de droit au nu-propriétaire qui, en tant qu'associé, doit répondre des dettes sociales ».

Cette restriction est difficile à comprendre, au plan juridique, puisque s'il ne peut être contesté que les associés doivent répondre des dettes sociales (article 1862 du Code Civil), l'usufruitier qui a vocation à percevoir les bénéfices doit, en contrepartie, et symétriquement, supporter les pertes.

L'assimilation des pertes aux dettes sociales procède d'une analyse pour le moins discutable.


 

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